Location saisonnière
Conciergerie location saisonnière vs Agence Gestion locative (comparatif)
Voici notre comparatif pour qui cherche une conciergerie de location saisonnière ou une agence immobilière de gestion locative (ou un property manager spécialisé dans le locatif de courte durée).
Le coeur de métier de ces concierges et agences est la gestion de location saisonnière. Ce qui les différencie est : le statut, le service, le prix et le profil bien / propriétaire.
Autre distinction, il y a deux qui recherchent en priorité une agence Airbnb ou une conciergerie airbnb, pour qui nous avons réalisé un comparatif dédié.
Contrairement aux conciergeries et agences spécialisées en services autour de Airbnb, les agences de location saisonnière (hors airbnb) gèrent plutôt les villas.
Pour comparer, une distinction de base : les conciergeries effectuent tout ou partie de la réception de l’hôte, selon leur statut juridique (agent immobilier ou non) :
Soit elles ont le statut d’agent immobilier : NAF 6831Z*. La conciergerie immobilière développée en agence peut aller de la gestion des réservations en ligne jusqu’au check-out. Incluant le suivi après location, le service de Welcoming, ménage, blanchisserie et les services de conciergerie.
Soit elles ont le code NAF d’une conciergerie. Alors, vous gérez vous-même votre acquisition de clients. Le concierge gère le reste. Les entrées-sorties (sous conditions et sans mandat de gestion) avec les welcomers, le ménage et la gestion des hôtes.
Une question ?
Les concierges et les agences de conciergerie locative : service, prix, profils
Service
1. L’agence gère les flux entrants de A à Z, elle trouve les clients, négocie les prix, organise les plannings, gère le personnel, les annonces et le marketing sur les plateformes en ligne. Le contrat peut prévoir de reverser le résultat net sous forme simplifiée pour faciliter la déclaration fiscale et sociale du propriétaire et optimiser les coûts comptables pour le LMP. Elle salarie le personnel (dont ménage) pour éviter le risque social au propriétaire. Elle est une interface tampon entre le propriétaire et l’administration, notamment municipale ou fiscale en cas de contrôle, du fait de son mandat de gestion. Le propriétaire récupère les bénéfices de son investissement en gardant son temps pour lui. Très utile au LMP qui doit se concentrer sur ses futurs investissements et doit mettre en gestion pour capitaliser.
2. La conciergerie ajoute aux services de l’agence les services spécifiques au concierge, comme à l’hôtel : outre entrées-sorties, ménage et linge, elle peut ajouter le room service, la restauration du chef à domicile, le petit déjeuner, les transferts vers l’aéroport ou toute autre destination, le valet parking et, pour certaines, accessibles 24h/24.
La conciergerie ne peut pas sélectionner les clients ni les faire entrer sous l’effet d’un mandat car elle n’est pas agent immobilier. Il faut donc que le propriétaire gère lui-même ses annonces, ses clients, les négociations, le jeu de questions-réponses ainsi que le suivi du personnel qu’il embauche au titre du property management.
3. Le modèle hybride se répand pour s’adapter à l’évolution du marché de la location saisonnière : la conciergerie développée en agence, solution idéale pour les propriétaires de villas. La commission peut aller jusqu’à 25% HT pour les plus chères mais si l’agence est bien choisie avec une conciergerie moderne, le CA peut grimper de plus de 30%. Ce modèle est généralement conseillé aux propriétaires des beaux appartements et des maisons. La « conciergerie immobilière » ou « conciergerie airbnb » par agence tend à se démocratiser. Depuis 2018, les concierges s’adaptent à cette évolution du marché et basculent massivement du NAF 9609Z à NAF 6831Z dès qu’ils obtiennent leur carte d’agent.
Les prix
- Les tarifs qui servent de base de calcul pour la plupart des conciergeries s’établissent selon la grille tarifaire suivante :
| Classique | Premium | |
| Check-in | 20€ | 35€ |
| Ménage | 1€/m2 ou 20€/h* | 2€/m2 ou 26€/h* |
| Location de linge | 25€ par master bedroom | 20€ par personne** |
| Blanchisserie | 15€ par personne | 20€ par personne*** |
| Panier d’accueil | 25€ | 100€**** |
| Gestion des clés | Incluse dans check-in | 30€***** |
*hors réduction fiscale (et hors abattements LMNP/LMP), TTC
**Le check-in Premium correspond au « late check-in », hors 9h-19h.
***La location de linge varie en fonction de la qualité des draps et couvertures. Premium correspond à du linge sophistiqué qui nécessite de passer en pressing. kit classique : linge de lit + 2 serviettes de toilette + 2 serviettes de bain.
****Le panier d’accueil avec une bouteille de spiritueux est facturé davantage selon la demande de l’hôte ou du propriétaire.
*****Gestion des clés de nuit majorée à 30€ à partir de 22h jusqu’à 7h.
- Le tarif qui sert de base aux agences de location saisonnière est une commission : 20% sur le CA réalisé par le propriétaire. Cette commission prend en compte les frais de conciergerie de base énoncés dans la grille des prix ci-dessus.
Critères de comparaison
| Services de conciergerie | 6831Z (agence) |
Autres NAF (concierge) |
| Prix | Plus cher | Moins cher |
| Rentabilité | Optimale | Variable |
| Fiscalité | Optimale | Prudence |
| Risque social | Nul | Variable + |
| Check-in/out | Oui | Oui |
| Gestion des clés | Toujours | Incl. Check-in |
| Ménage | Oui | Oui |
| Linge | Oui | Oui |
| Blanchisserie | Pressing | mixte |
| Panier d’accueil | Oui | Oui |
| Réparations | 3 à 5% | 5 à 10% |
| DMC | Oui | Oui |
| Loge physique | Rare | Rare |
| Gestion des annonces | Oui | Interdit |
| Gestion de la négociation | Oui | Non |
| Gestion relation locataire | Totale | Partielle |
| Optimisation page airbnb | Oui | Oui |
| Gestion administrative | Incluse | Non |
| Poss. gérer les annonces | Rare | Totale |
| Transferts | 1/2 | Oui |
| Room service | Rare | Oui |
| Restauration | Rare | Oui |
| Petit déjeuner | Rare | Oui |
| Portage valises | Oui | Oui |
| Possibilité check-in auto | Oui | Oui |
| 24h/24 | Très rare | Assez rare |
| 7j/7 | Assez rare | Oui |
| Billetterie | Rare | Oui |
| Valet parking | Rare | Oui |
| Chauffeur (H transfert) | Rare | Oui |
| Protection rapprochée | Oui VIP | Oui VIP |
| Poss. clientèle privée | Oui | Assez rare |
| Garantie financière | Oui | Rare |
| Statut typique du personnel | Salarié | Indépendant |
| Coût réel moyen % | +/- 24% HT | +/- 20% TTC |
| Filtrage de la clientèle | Bon | Non |
Nous avons synthétisé ce tableau comparatif en chiffres, service par service, dans une grille tarifaire plus complète que vous pouvez consulter ici, elle est mise à jour régulièrement.
Choix du service concierge vs agence selon le profil propriétaire/logement
- Le propriétaire du petit appartement va vers la conciergerie aux services basiques : check-in/out, ménage, linge.
- Le propriétaire de l’appartement entre 250 et 450k€ va le plus souvent vers la conciergerie de taille moyenne qui salarie un property manager, capable d’apporter des services supplémentaires comme la livraison de courses ou le transfert aéroport-résidence.
- À partir de 500k€, le propriétaire qui souhaite optimiser ses rendements peut s’intéresser à l’agence de gestion locative type « agence Airbnb » – qui signifie agence immobilière avec service de conciergerie intégré – qui va le plus souvent réaliser plus de CA que lui et apporter un service professionnel qui va faire grimper ses chiffres (taux de retours, taux de remplissage, CA, rentabilité).
- Pour le propriétaire d’une villa entre 750 et 1 500 000€, l’agence devra avoir développé une conciergerie complète avec prestations complémentaires aux niveaux précédents auxquels peuvent s’ajouter room service, tous transferts.
- Pour le propriétaire d’une villa de plus de 1.5M€, s’ajoutent les services de la conciergerie privée à celui de l’agence qui dispose de toutes les casquettes : transaction, location, location saisonnière et location événementielle ainsi que les services complets de la conciergerie incluant cette fois valet parking, DMC, protection et gardiennage, loge de concierge 24h/24, repas au domicile, garde d’enfants, etc.
- Pour les villas dont le nom est réputé (villa Ephrussi de Rothschild par exemple), ce sont souvent des lieux qui disposent de leur propre service de conciergerie et les agences immobilières travaillent avec ces lieux pour organiser des événements sous forme de partenariat commissionné. Certaines conciergeries aident à installer un tel service dans les villas les plus prestigieuses pour leur permettre de devenir des lieux d’accueil d’événements.
L’avantage du marché de la conciergerie de la location saisonnière est qu’il s’est adapté pleinement à cette segmentation des profils et il est possible de trouver une « petite » conciergerie qui pratique ses services avec excellence autour d’un studio, aussi bien que se développent les conciergeries immobilières qui transforment les biens les plus prestigieux en machines à cash pour les uns, en cocons extrêmement privatifs pour d’autres, au choix, à la demande.
Nous nous efforçons de vous présenter des comparatifs qui couvrent tout le spectre de l’offre avec les meilleures conciergeries dans chaque catégorie.
Les agences de conciergerie à proximité
Remarque sur les locations de prestige :
Les conciergeries immobilières établies de longue date dans certaines villes comme Monaco ou St Jean Cap Ferrat sont devenues, pour la plupart, des agences de location saisonnière, elles sont presque toutes passées sous le NAF 6831Z. Mise à part Monaco, elles ne gèrent que les villas.
En conséquence, elles n’utilisent plus le rapport direct propriétaire-locataire type airbnb. Et ce afin de maintenir un haut niveau de confidentialité et de qualité des flux d’hôtes entrants.
Les villes :
Les sources légales que nous citons sur www.conciergerie(…)/location :
- Code APE du concierge : www.conciergerie-privee.fr/legislation
- Code APE de l’agence de gestion locative : insee.fr
- Code APE spécifique au ménage : insee.fr
- Suivre les derniers débats (intenses !) à l’Assemblée Nationale sur la location de courte durée
- Le tarif de référence pour le linge nous vient de Easylinge, dont plusieurs concierges référencés ici sont clients.
Le débat parlementaire sur le meublé touristique…
Le génie socialiste resplendit au coeur de notre parlement ! Lorsqu’on se lasse de taxer le capital, pourquoi ne pas l’amputer pour voir si on peut réduire un peu plus le nombre d’emplois créés et loger les chômeurs à coups de crédits publics. Cette logique est représentée vivement par certains députés qui n’ont manifestement pas appris à mener une pensée critique sur le marxisme.
Les propositions de loi pour restreindre les « meublés touristiques » se multiplient sans aucune considération pour les emplois créés par le secteur locatif et plus particulièrement tous les employés de la conciergerie autour des logements B&B…
C’est un désastre politique mais c’est surtout ce qui renforce l’importance d’être soutenu par des professionnels agréés lorsqu’on est propriétaire et qu’on s’expose à des changements de lois aussi brutaux.
"Lutte contre la spéculation dans l'immobilier touristique" :
Une question ?
Si nos critères de comparaison tournent au casse-tête ou que vous avez une question sur la location saisonnière, nous vous répondons.
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