Tarifs Conciergerie Airbnb

La grille tarifaire ci-dessous est basée sur nos observations du marché de la conciergerie privée dédiée à la location saisonnière compatible avec Airbnb. Les prix réels varient par concierge, mais cette grille peut vous servir de référence pour comparer et négocier.

-La règle d’Or-

La bonne gestion ne coûte pas.

Elle paie.

En conciergerie d’agence, on dit que si un manager coûte de l’argent à son client, c’est que sa gestion n’est pas rentable. Un bon gestionnaire se rémunère sur la valeur ajoutée qu’il crée. En agence, les tarifs ci-dessous doivent toujours être intégrés à la commission et la commission doit toujours être inférieure à la plus-value générée. Les coûts réels seront donc préférentiellement non facturés afin que le solde net puisse être versé au propriétaire. L’autre avantage direct de la non facturation des coûts est la simplification comptable et la simplicité fiscale qui permettront en outre au propriétaire, a fortiori le LMP, d’augmenter ses marges.

Comment sont calculés les prix, coûts et rendements ?

La vraie différence de tarification se situe au niveau de la structure de services :

• soit c’est une agence immobilière qui facture au pourcentage la gestion locative dans son ensemble, de 15 à 30% selon le niveau de service, le rendement, le type de bien et la garantie demandée (revenus garantis ou non)
• soit c’est un service de conciergerie qui s’occupe des check-in/out, ménage et blanchisserie – tout service hormis la gestion à proprement parler, qui reste légalement la prérogative de l’agent. Le concierge facture à l’acte, selon les évaluations ci-dessous à l’acte ou au forfait pour s’établir à un commission médiane aux alentours de 16 à 20%.

Dans les 2 cas, lorsque le service est bien mené, une valorisation des revenus permet de gommer les frais de conciergerie par l’augmentation du rendement en gestion. Les meilleures conciergeries vont jusqu’à 35% d’augmentation de la rentabilité locative grâce aux économies d’échelle en agence comparativement à la gestion entre particuliers et peuvent ainsi réduire leur commission sous la barre des 20%, pour une relation client pérenne.

 

Grille tarifaire de référence  pour la conciergerie Airbnb en France :

Services de conciergerie	6831Z (agence)	Autres NAF (concierge)	Chiffres (moyennes)
Prix	Plus cher	Moins cher	18 à 25% ht
Rentabilité	Optimale	Variable	+20% en moy
Revenus garantis	Sur contrat	Non	>=600€/m2/an
Fiscalité	Optimale	Prudence	-5 à 50%
Risque social	Nul	Variable +	jusqu’à 100k€
Check-in/out	Oui	Oui	Agence : inclus / Concierge : 20€
Gestion des clés	Toujours	Incl. Check-in	gratuit
Ménage	Oui	Oui	1€/m2 à 2€/m2 ou 16 à 26€/h
Linge	Oui	Oui	25€/master ou 20€/personne
Blanchisserie	Pressing	mixte	15 à 20€ / personne
Panier d’accueil	Oui	Oui	25 à 100€
Majordome	Rare	Oui	250€/j
Femme de chambre	Option	Oui	100€/j
Chef à domicile	Rare	Oui	250€ par demie-j
Réparations	3 à 5%	5 à 10%	3 à 10%
DMC	Oui	Oui	240€/j
Loge physique	Rare	Rare	inclus
Gestion des annonces	Oui	Interdit	Agences uniquement
Gestion de la négociation	Oui	Non	Agences uniquement
Gestion relation locataire	Totale	Partielle	20€/h
Optimisation page airbnb	Oui	Oui	250€
Optimisation des photos	Oui	Sous-traitance	250€
Gestion administrative	Incluse	Non	20€/h
Poss. gérer les annonces	Rare	Totale	/
Billetterie	Rare	Oui	20€
Transferts	Rare	Oui	30 à 200€
Room service	Rare	Oui	20%
Restauration	Rare	Oui	20%
Petit déjeuner	Rare	Oui	20%
Portage valises	Oui	Oui	inclus
Possibilité check-in auto	Oui	Oui	inclus
24h/24	Très rare	Assez rare	40 à 100€/h
7j/7	Assez rare	Oui	/
Valet parking	Rare	Oui	20 à 25€/j
Indépendance v-à-v Airbnb	Forte	Faible	20 à 30% commission
Poss. clientèle privée	Oui	Assez rare	20 à 30% commission
Garantie financière	Oui	Rare	1M€ (agence uniquement)
Statut typique du personnel	Salarié	Indépendant	+50% si salarié
Coût réel moyen %	+/- 24% HT	+/- 20% TTC	18 à 25% ht
Filtrage de la clientèle	Bon	Non	5%

Comment la gestion peut-elle être non facturée ?

Le gestionnaire ou l’agence de property management doit obtenir (c’est le « devoir de résultat contractuel » ou en particulier ce qu’on appelle le « bénéfice garanti ») un rendement locatif supérieur d’au moins 20% à ce que réalise le particulier seul. Ce afin de gommer les frais de gestion et augmenter les revenus de ses clients ainsi que se rémunérer.

Par ailleurs, l’agence de gestion qui emploie du personnel réalise des économies d’échelle  : le prix de revient, soit ici le coût à l’acte revient nettement moins cher avec du personnel employé à plein temps qu’avec du personnel payé à l’heure en contrat précaire. Il est plus fidèle, plus engagé, il a besoin de moins de personnel encadrant, etc. De même pour la plupart des services de conciergerie élémentaires, comme le welcoming, la gestion des clés, le ménage, la blanchisserie…

Bien qu’elle dispose de plus de personnel et que ses investissements passifs soient supérieurs à ceux du particulier loueur, l’agence coûte moins cher en gestion que lorsque le particulier gère lui-même parce qu’elle bénéficie d’un prix de revient inférieur, d’un rendement et d’une rentabilité supérieurs.

Paradigme du « bon gestionnaire » :

• L’agence prestataire réalise plus de chiffre d’affaire, avec son personnel dédié à plein temps pour optimiser les flux entrants et qualifier les locataires
• Et elle bénéficie de coûts réduits pour mettre en place les services de conciergerie.
• Le gestionnaire peut prélever une commission sur le produit de la location dans la limite maximale de la plus-value qu’il a créée.
• Résultat : le propriétaire gagne de l’argent et n’en dépense pas.